启动新战略!恒大如何下好“降负债”这盘棋?

　　今年恒大的业绩发布会上，“新战略”成为关键词。许家印在会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

　　关于降负债，许家印给出明确目标：有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下，并同步精心布下了一盘降负债的“棋局”。

　　总负债降至4000亿以下

　　纵观恒大过去20多年的跨越式发展，都与其前瞻性的战略决策密不可分，每个重要节点其都能因时制宜地调整战略，紧抓机遇。

　　如今恒大启动战略转型，决心降负债，恰是基于市场发展趋势和自身发展需求做出的顺势之举。在宏观经济面临挑战、房地产行业步入平稳发展期的背景下，高负债发展道路已很难走通，房企主动降负债的帷幕已拉开。

　　恒大的负债一直处于行业偏高水平。年报数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。

　　为实现更加持续稳健的发展，恒大顺势而为，大刀阔斧启动战略转型，核心就是降负债，即要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　业内人士认为，恒大此时进行战略转型决心降负债可谓恰逢其时，迈出了决胜未来的关键一步。

　　“一增一控”精准发力

　　查德·鲁梅尔特在《好战略、坏战略》中强调，战略首要作用不是“设定目标”，而是“解决问题”。

　　在设立了降负债的大目标后，如何以“动”解决问题显得尤为关键。恒大的破题之道是精准发力“高增长”和“控规模”，双轮驱动大降负债。

　　一方面，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。面对楼市寒冬，要实现销售逆势大幅增长，就需要充分利用恒大充足的土地储备和“网上卖房”的巨大优势。

　　目前恒大拥有约3亿平米的土地储备，随着土储的陆续开发入市，销售将稳健增长。同时，得益于“网上卖房”，恒大实现一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%。这都为其完成全年销售目标提供了强有力保证。

　　另一方面，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

恒大一季度销售及回款对照图

　　许家印在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

　　在“房住不炒”的基调下，恒大主动聚焦“降负债”，于精准处发力。相信不久的将来，随着新战略深入推进，恒大的负债率将持续大幅下降，届时，外界将看到一个更加稳健的“新恒大”。